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當(dāng)前房地產(chǎn)市場問題已經(jīng)走上不歸路，不到房地產(chǎn)泡沫徹底的破滅是不會調(diào)整及停下來的。因為地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商及住房投資者根本就沒有意愿讓這種“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟改變。最后的結(jié)果只能是房地產(chǎn)泡沫的破滅。

從最近關(guān)于房地產(chǎn)市場的信息來看，肯定多數(shù)人會云里霧里，怎么也理不清頭緒來。因為，從政府公布的數(shù)據(jù)來看，70個大中城市的房價已經(jīng)連續(xù)出現(xiàn)幾個月回緩，住房銷售已經(jīng)從低俗開始在走出，特別是深圳的房價在今年1-11月份上漲40%以上。但是住房的開發(fā)投資、房屋新開工面積、房屋竣工面積、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積、土地成交價款等都全面的下跌。而這些指標(biāo)都是房地產(chǎn)先行指標(biāo)，這些房地產(chǎn)指標(biāo)全面下跌，也就是意味著房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛地在離開房地產(chǎn)市場或不增加對房地產(chǎn)市場投資。因為他們不再看好房地產(chǎn)市場。

當(dāng)然，這些指標(biāo)還僅中國房地產(chǎn)市場問題的冰山一角。比如有研究者統(tǒng)計當(dāng)前中國新城的規(guī)劃可居住34億人口；中國的“鬼城”50個以上（“鬼城指數(shù)”介乎0.2692至0.3843，即每平方公里只有2,000至3,000多人）。而且這種“鬼城”不僅只是分布在中西部地區(qū)，也嚴(yán)重分布在東南沿海地區(qū)。更為嚴(yán)重的是，面對這種情況，地方政府以“房地產(chǎn)化”來拉動GDP增長的意識并沒有半點轉(zhuǎn)變，反之更是向中西部地區(qū)、三四線城市蔓延。

別看政府講“穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)”已經(jīng)多年，但實際上所取得效果十分有限。“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟已經(jīng)向中國的每一個角落蔓延。最近有國內(nèi)主流媒體認(rèn)為，當(dāng)前中國經(jīng)濟中最大毒瘤是產(chǎn)能過剩。但這論斷僅是看到是事情的表象。因為這僅是結(jié)果而根本上不是原因。中國經(jīng)濟中的產(chǎn)能過剩根本原因還在于“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟及其蔓延。如果“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟不調(diào)整，中國房地產(chǎn)過剩的問題就得不到解決。而從當(dāng)前的形勢來看，中國這種“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟根本上就停不下來。也就是說，中國的房地產(chǎn)泡沫不到最后破滅是根本上不會罷休的！

我最近有機會到了中西部的幾個三線城市，也到過東南沿海的一些三四線城市，所親眼看到實際情況遠(yuǎn)甚于研究者的統(tǒng)計數(shù)據(jù)及估算。比如，西部的一個三線城市，借2009年4萬億東風(fēng)開始規(guī)劃新城，經(jīng)過七年努力，新城的基礎(chǔ)設(shè)置及規(guī)模已經(jīng)形成。這個新城是由炸平山頭、填平山谷而造就出來的（因為該地方根本上就沒有一塊平坦的土地來建設(shè)城市），其面積為舊城的兩倍以上。

目前該新城一些基本的公共設(shè)施已經(jīng)完成，比如政府大樓、圖書館、大學(xué)城、中學(xué)、會展中心、酒店等。但大量的住宅正在建設(shè)之中，幾十層的高樓林立，遍地都是。大型商業(yè)綜合體一個又一個也在建設(shè)之中。如果進(jìn)展順利，估計整個新城的建設(shè)還需要十年的時間才能夠完成。如果這個新城建設(shè)完成，肯定是一個現(xiàn)代化城市在西部拔地而起。

目前該新城的房價在3000元左右，即使這樣一個價格，房地產(chǎn)開發(fā)商告訴我，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，也是有利可圖，因為其成本在1800元左右。所以整個新城住宅開發(fā)遍地開花。但是，已經(jīng)建好的住宅，除了他們所說的“還房”（即拆遷補償給居民的住房）有人居住外，多數(shù)已經(jīng)建好的住宅很少人居住。而且大量的住宅在今后還會涌現(xiàn)。

現(xiàn)在的問題是，這種新城一旦規(guī)劃好并進(jìn)入建設(shè)階段，想讓這種新城建設(shè)停下來的可能性不會太大。因為，如果新城停止建設(shè)，所面臨的風(fēng)險會更高。這不僅在于房地產(chǎn)開發(fā)商無法收回其住宅建筑成本，更在于地方政府面臨較大的政治性風(fēng)險（業(yè)績不好）。但是，大量住宅開發(fā)，即使這些住宅不會空置在房地產(chǎn)開發(fā)商手上，政府的土地也早已經(jīng)賣出，但這些住宅同樣會空置在購買住宅者手。

因為，這些新城的住宅即使購買的人進(jìn)入成本不高，但是他們購買之后可能會既不能以更高的價格賣出(因為新城的住宅大多，而當(dāng)?shù)鼐用窕揪幼l件早就解決)，也不能租出（因為新城沒有產(chǎn)業(yè)支撐，想聚集大量的人口來不是容易的事情）。政府可能會動員農(nóng)村人口進(jìn)入，但當(dāng)?shù)氐娜丝谟邢?，即使房價不高，農(nóng)民進(jìn)入這些城市愿意也不會太高。因為，這些城市建設(shè)完成后，就業(yè)機會則成了農(nóng)民能否進(jìn)入最為重要的因素。如果就業(yè)機會不多，農(nóng)民也沒有意愿進(jìn)入這些城市，而是到經(jīng)濟發(fā)達(dá)的沿海城市。

在這里，中國房地產(chǎn)市場幾個一般性問題就透露了出來。一是今后中央政策無論出臺什么政策，中國的“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟在短期內(nèi)要得到調(diào)整是不可能的。因為全國各地普遍存在嚴(yán)重的新城建設(shè)的路徑依賴。各地新城一旦規(guī)劃好，半途而廢的可能性不大。二是當(dāng)前所稱的全國嚴(yán)重的住房供給過剩在短期內(nèi)不容易得以解決。因為這不僅在于住房建造有較長的時間周期性，也在于只要建造住宅有利可圖，大量的住宅供給還會增加。無論是一線城市還是二三四線城市都是如此，只不過所表現(xiàn)的形成不同而已。三是經(jīng)過這些考察，我發(fā)現(xiàn)即使是房價回歸理性，讓消費者有支付能力購買（因為所看到新城房價就在3000元左右），也是無法消化這大量的住宅供給涌出。中國房地產(chǎn)市場不到泡沫最終破滅是不可能罷休的。

所以當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場問題已經(jīng)走上不歸路，不到房地產(chǎn)泡沫徹底的破滅是不會調(diào)整及停下來的。因為地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商及住房投資者根本就沒有意愿讓這種“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟改變。最后的結(jié)果只能是房地產(chǎn)泡沫的破滅。

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