2018年秋霞无码片,9丨九色丨国产人妻一区二区,最近最新免费中文字幕MV,52狠狠的撸2016最新版,色综合亚洲色综合久久网张柏芝

　　商業(yè)見地網(wǎng)專欄作家陳季冰認(rèn)為，對(duì)于仍迫不及待地將畢生積蓄投入樓市的普通老百姓而言，他們擠上的很可能真的是中國(guó)樓市近20年黃金上漲周期的最后一班列車。它的前方不是遍地黃金，而是泡沫破裂后的泥淖。這一觀點(diǎn)值得關(guān)注。

　　原標(biāo)題：時(shí)刻準(zhǔn)備著，迎接房產(chǎn)泡沫破裂

　　作者：陳季冰

　　中國(guó)樓市在近20年的狂飆突進(jìn)中沒有一天不與“狼來了”的唱衰聲音如影隨形。

　　警世預(yù)言的一再落空不僅令許多憂國(guó)憂民的飽學(xué)之士名譽(yù)掃地，也讓人們對(duì)一種關(guān)于樓市的“中國(guó)特殊輪”愈發(fā)堅(jiān)信不疑——雖然理論上沒有只漲不跌的市場(chǎng)，但中國(guó)的情況、或至少當(dāng)今中國(guó)的情況或許會(huì)很不一樣。

　　然而，現(xiàn)在真的到了需要認(rèn)真想想房地產(chǎn)泡沫破裂以后的時(shí)候了。

　　用“瘋了”來形容近期的房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是一線城市的樓市，一點(diǎn)都不夸張。以至于上海、深圳不得不先后出臺(tái)所謂“史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控新政”，而之前各地的趨勢(shì)一直是朝著廢除禁售令、降低購(gòu)房門檻的松綁方向去的。

　　我曾為一位30多歲的新婚夫妻算過一筆賬：他們目前租住了上海市中心城區(qū)的一套二室一廳的高層公寓，如果他們把這套公寓買下來，按當(dāng)下的租金算，這筆錢夠他們?cè)谶@套房子里住至少80年！而這套房子的東家——一對(duì)60剛出頭的夫妻——用這筆房款可以在相同地段包住一套五星級(jí)酒店的雙人套間，舒適省心地過完他們的余生。

　　這樣的房?jī)r(jià)，合理還是不合理，是一目了然的。但就是這樣，許多購(gòu)房者依然爭(zhēng)先恐后，仿佛在搶末班車似的。

　　不少自認(rèn)為懂得經(jīng)濟(jì)學(xué)的唱多人士也許會(huì)拿出許多理論和數(shù)據(jù)來反駁我的危言聳聽，他們會(huì)從城市化說到供求關(guān)系，從國(guó)民經(jīng)濟(jì)說到“支柱產(chǎn)業(yè)”……但我相當(dāng)確信，自己不會(huì)淪為一再落空的烏鴉嘴預(yù)言家中不起眼的又一位。

　　造成中國(guó)樓市顯而易見的泡沫的原因很復(fù)雜，其中包括地方政府扭曲的土地財(cái)政因素等，但自2008年金融危機(jī)以后的每一輪房?jī)r(jià)上漲，最根本的動(dòng)因卻都是流動(dòng)性過剩。眾所周知，迄今為止中國(guó)民間的投資渠道依然十分狹窄有限。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣的后危機(jī)時(shí)代，長(zhǎng)期寬松貨幣政策所釋放的天量流動(dòng)性只能流向股市、樓市及藝術(shù)收藏品等極少數(shù)出口。而去年夏天股災(zāi)以來，由于股市的持續(xù)低迷，投資和投機(jī)資金的流向就更少了。

　　與2008年到2010年的那一波暴漲相比，本輪房產(chǎn)價(jià)格飆升可能還多了另一個(gè)重要?jiǎng)右?，即人民幣匯率看跌。當(dāng)許多投資者預(yù)期人民幣未來會(huì)繼續(xù)貶值時(shí)，他們的合理選擇首先是將手中的人民幣換成美元。然而，為了緩解資本出逃壓力，近期央行和外匯當(dāng)局明顯收緊了外匯管制，原先相對(duì)容易的外匯兌換，特別是向境外匯款變得異常困難。這條“出海”的路也被堵死，就使得那些擁有一定閑錢的居民更加焦慮。過去十多年來的經(jīng)驗(yàn)告訴他們，如果不想眼睜睜地看著手中的人民幣越來越不值錢，唯一有利可圖的便是買房。

　　當(dāng)前，政府將去庫(kù)存當(dāng)做經(jīng)濟(jì)工作的重心，而存量房的消化又是去庫(kù)存化的重中之重。為此，“鼓勵(lì)開發(fā)商適當(dāng)降價(jià)”甚至都寫進(jìn)了中央經(jīng)濟(jì)工作的決議文件。但眼下擺在中國(guó)面前的是一個(gè)兩難境地：在實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚未實(shí)質(zhì)性回暖之前，貨幣政策和收緊是不可行的，短期內(nèi)只會(huì)進(jìn)一步寬松。央行確是在盡力行使自己的職責(zé)，為疲弱的經(jīng)濟(jì)提供資金支持，然而它卻沒有能力掌控這些資金的流向?，F(xiàn)在看來，它們中注定有不少會(huì)流向樓市，從而延續(xù)它的瘋狂，讓中央政府的“房?jī)r(jià)適當(dāng)下降”愿景落空。

　　但這大概的確是最后一班車了。

　　隨著“新常態(tài)”的到來，經(jīng)濟(jì)增速不可避免的放緩，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)主動(dòng)或被動(dòng)的轉(zhuǎn)型，未來中國(guó)已經(jīng)不再可能、也沒有本錢延續(xù)過去那種依靠堆砌投資而拉動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式了。在這么多年來的投資熱潮中，中國(guó)已經(jīng)積累了令人擔(dān)憂的龐大房地產(chǎn)庫(kù)存，中國(guó)的城市化進(jìn)程即便如那些樓市唱多人士最喜歡引證的那樣繼續(xù)高速推進(jìn)，要消化這些庫(kù)存，恐怕也已不是三五年內(nèi)能夠完成的。根據(jù)國(guó)研中心的研究，2014年新開工量的階段性高點(diǎn)基本得到確認(rèn)，未來十年，住房需求和投資增幅均將明顯下降。依靠刺激房地產(chǎn)重歸高增長(zhǎng)的時(shí)代，已經(jīng)一去不復(fù)返。此外，貨幣政策也不可能長(zhǎng)期這么寬松下去，美國(guó)就已經(jīng)開始進(jìn)入緊縮周期。

　　長(zhǎng)期來看，中國(guó)的高房?jī)r(jià)注定是不可持續(xù)的，樓市泡沫注定要戳破，唯一的懸念只在于以何種方式。我們當(dāng)然希望它是以可控的擠壓方式出現(xiàn)，最理想的狀態(tài)是隨著經(jīng)濟(jì)基本面的回升逐漸將現(xiàn)有泡沫消化掉。但市場(chǎng)經(jīng)常不遂人愿，并且在我看來，現(xiàn)在已經(jīng)為時(shí)過晚，房地產(chǎn)泡沫有序緩慢擠壓的窗口正在關(guān)閉，破裂的可能性近在眼前。

　　眼下還有另一些人擔(dān)心必將到來的樓市泡沫破裂對(duì)金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性構(gòu)成致命風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而傷害到整個(gè)經(jīng)濟(jì)。我認(rèn)為這個(gè)問題需要分好幾個(gè)層次來審視。

　　兩會(huì)期間，重慶市市長(zhǎng)黃奇帆憂心忡忡地指出，用加杠桿的方式來去房地產(chǎn)庫(kù)存，與中央精神是背道而馳的，會(huì)給經(jīng)濟(jì)帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)。如果聽之任之，將會(huì)是另一場(chǎng)金融災(zāi)難。這位廣受關(guān)注的“金融奇才”認(rèn)為，美國(guó)次貸危機(jī)的源頭就是零首付，并警告稱，由此吹大的泡沫與去年高杠桿下的股指從3000點(diǎn)到5000點(diǎn)暴漲的后果將會(huì)是相同的。

　　著名裁決媒體人胡舒立女士本周發(fā)表在最新一期《財(cái)新周刊》上的社評(píng)中呼應(yīng)了這種說法，她以強(qiáng)烈的語(yǔ)氣警告，以加桿杠方式刺激房地產(chǎn)隱藏多重風(fēng)險(xiǎn)。她認(rèn)為，去杠桿與去庫(kù)存，本應(yīng)是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中步調(diào)一致之舉。但在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，這一政策的效果不佳，杠桿不見收斂，反有加強(qiáng)。

　　我認(rèn)為這種擔(dān)心是合情合理的，但不過或許不必過于擔(dān)心。原因在于兩點(diǎn)——

　　第一，中國(guó)的儲(chǔ)蓄率非常高，民間負(fù)債很低，民間不良負(fù)債更低。正如胡舒立文章中所說，在中國(guó)，企業(yè)杠桿率高企，政府杠桿率次之，而居民杠桿率相對(duì)較低。中國(guó)的主要債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在企業(yè)和地方政府，房貸至今仍是中國(guó)銀行(601988,股吧)業(yè)最優(yōu)質(zhì)的一塊資產(chǎn)；

　　第二，中國(guó)的房地產(chǎn)資產(chǎn)基本尚未證券化，樓價(jià)下跌可能會(huì)讓投資人蒙受巨大損失，但尚不至于引發(fā)金融機(jī)構(gòu)的大規(guī)模違約潮。在這一點(diǎn)上，媒體報(bào)道中的黃奇帆的說法是存在偏差的，零首付不是最主要的加杠杠，美國(guó)次貸危機(jī)也不是零首付造成的。真正危險(xiǎn)的加杠杠是將房地產(chǎn)抵押貸款打包證券化以后再拿到資本市場(chǎng)去炒作，這種復(fù)雜的金融創(chuàng)新中國(guó)至今還沒有。

　　上述兩個(gè)原因決定了中國(guó)不太可能發(fā)生2007年美國(guó)那樣的次貸危機(jī)——正是它直接觸發(fā)了全球金融危機(jī)。

　　在這方面，最近鏈家、平安好房、房天下、房多多等代理或者中介機(jī)構(gòu)所推出的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品是頗值得注意的新動(dòng)向。但這些“金融+”創(chuàng)新畢竟尚在萌芽之中，還不足以掀起太大的風(fēng)浪。上海市消費(fèi)者保護(hù)機(jī)構(gòu)在3·15之前已經(jīng)通報(bào)了鏈家的這類金融理財(cái)產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)，顯示出了其敏銳和審慎的一面。

　　當(dāng)前真正需要擔(dān)心的是房地產(chǎn)泡沫破裂以后企業(yè)債務(wù)鏈斷裂和地方政府財(cái)政困難而對(duì)銀行系統(tǒng)造成的沖擊，但鑒于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高儲(chǔ)蓄率和低金融化程度，我認(rèn)為，只要監(jiān)管部門未雨綢繆，這種風(fēng)險(xiǎn)仍在可控范圍之內(nèi)。因此，我們不必?fù)?dān)心樓市泡沫破裂引發(fā)全面的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　但對(duì)于那些今天仍迫不及待地將畢生積蓄投入樓市的普通老百姓而言，他們擠上的很可能真的是中國(guó)樓市近20年黃金上漲周期的最后一班列車。它的前方不是遍地黃金，而是泡沫破裂后的泥淖。

　?。ㄉ虡I(yè)見地網(wǎng)）