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　　在3月份中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)中，最漂亮的無(wú)疑是房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)無(wú)論是投資、銷售、吸引的資金以及地方政府的土地出讓金，都拉出了一個(gè)極其漂亮的“深V”的反彈的走勢(shì)：

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大幅反彈，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資17677億元，同比名義增長(zhǎng)6.2%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)9.1%），增速比1-2月份提高了足足3.2個(gè)百分點(diǎn)。去年12月的時(shí)候，房地產(chǎn)投資的增速跌到了只有1%的歷史低點(diǎn)。其中，房屋新開(kāi)工面積28281萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)19.2%，增速提高5.5個(gè)百分點(diǎn)。房屋竣工面積20001萬(wàn)平方米，住宅竣工面積14509萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)17.1%。

　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積盡管仍然同比下滑，但降幅已經(jīng)大幅度收窄。而作為房地產(chǎn)重要風(fēng)向標(biāo)的土地成交價(jià)款已經(jīng)由負(fù)轉(zhuǎn)正，增長(zhǎng)3.7%，增速提高2.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　三、銷售大幅度回暖，1-3月份，商品房銷售面積24299萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33.1%；商品房銷售額18524億元，增長(zhǎng)54.1%，增速提高10.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)60.3%。

　　四、資金流入房地產(chǎn)的速度明顯加速。前兩個(gè)月的時(shí)候，到位資金的增速仍然是下降1%，但到了三月份，則是增長(zhǎng)14.7%。

　　五、3月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)，絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲， 3月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市分別有62個(gè)和54個(gè)，分別比上月增加15個(gè)和20個(gè)；新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比上漲的城市分別有40個(gè)和46個(gè)，分別比上月增加8個(gè)和5個(gè)。同比最高的漲幅超過(guò)了60%，這是70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)指標(biāo)建立以來(lái)最夸張的漲幅，而且，這個(gè)漲幅比實(shí)際的漲幅應(yīng)該是低了不少。

　　可以說(shuō)，房地產(chǎn)的“深V”反彈，是一季度中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)反彈的關(guān)鍵。真如筆者過(guò)去多次所言，房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)真正的晴雨表，房地產(chǎn)2016年的穩(wěn)定是中國(guó)經(jīng)濟(jì)不劃出合理區(qū)間的關(guān)鍵。但是，很顯然，當(dāng)下房地產(chǎn)的表現(xiàn)和高層的期待是有距離的，房地產(chǎn)目前的劇情和高層的劇本也是背道而馳的。按照房地產(chǎn)政策的目標(biāo)，今年房地產(chǎn)的主要目標(biāo)是去庫(kù)存而不是漲價(jià)，但很顯然，一線城市的瘋漲，以及部分二線城市的猛漲，使得政策又走在了十字路口。如果聽(tīng)任一線城市房?jī)r(jià)瘋漲，最終肯定積累可怕的投機(jī)性購(gòu)房和價(jià)格泡沫，瘋漲導(dǎo)致的結(jié)果一定是暴跌，這無(wú)一例外。但與此同時(shí)，那些庫(kù)存高企的三四線城市的去庫(kù)存的壓力仍然巨大。去庫(kù)化周期3到5年的已經(jīng)算不錯(cuò)，一些三四線城市去庫(kù)存的周期甚至在10年以上。

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)冰火兩重天，背后的最大推手有三：一是經(jīng)濟(jì)下行周期下，負(fù)利率、資產(chǎn)荒等導(dǎo)致的保值的壓力，在負(fù)利率的周期下，保值最好的選擇仍然是一線城市和熱點(diǎn)城市的房產(chǎn)，這導(dǎo)致大量的資金進(jìn)入了這些城市的房地產(chǎn)，引發(fā)房?jī)r(jià)非理性大漲；二是超乎預(yù)期的貨幣寬松政策。3月份M2增長(zhǎng)13.4%，超過(guò)政府工作報(bào)告計(jì)劃的13%的目標(biāo)；一季度銀行新增貸款4.67萬(wàn)億，新增貸款額甚至遠(yuǎn)超4萬(wàn)億時(shí)的水平。社會(huì)融資額同比增加6.59萬(wàn)億，融資規(guī)模創(chuàng)歷史最高水平。這都意味著，目前的貨幣政策超預(yù)期寬松，貨幣超發(fā)的結(jié)果就是錢(qián)繼續(xù)流向保值能力最好的房地產(chǎn)領(lǐng)域；三是房地產(chǎn)政策的過(guò)度寬松。在兩會(huì)之前，中國(guó)的房地產(chǎn)政策通過(guò)釋放一系列的組合拳，基本回到了08年金融危機(jī)救市時(shí)的水平。一線城市房?jī)r(jià)瘋漲的背后，是大家“心領(lǐng)神會(huì)”，這個(gè)游戲鏈條上的所有參與者合力把房?jī)r(jià)做起來(lái)，無(wú)論是加杠桿的首付貸，眾籌買房，還是在限購(gòu)的情況下，一些沒(méi)有購(gòu)房資格的人獲得了購(gòu)房資格，這是一線城市房?jī)r(jià)瘋漲的重要原因。

　　于是，在經(jīng)濟(jì)下行、貨幣寬松，以及房地產(chǎn)救市政策的刺激下，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在3月份深度反彈，反彈的力度遠(yuǎn)超想象和政策的預(yù)期。也打亂了未來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的部署。上海、深圳被迫出手下重拳對(duì)瘋狂的市場(chǎng)進(jìn)行降溫。市場(chǎng)的預(yù)期已經(jīng)明顯出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)，市場(chǎng)進(jìn)入了政策敏感的周期。這也意味著，3月份房?jī)r(jià)的瘋漲已經(jīng)透支了今年全年的漲幅，高層絕不允許在去庫(kù)存的周期中，房地產(chǎn)再出現(xiàn)瘋漲。最庫(kù)存壓力非常巨大的情況下，這種瘋漲本身事實(shí)上對(duì)三四線的去庫(kù)存造成了更大的難度，因?yàn)橘Y金都去追逐一線城市和大城市而拋棄三四線。

　　在一季度超預(yù)期反彈之后，由于政策的導(dǎo)向，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨方向性的選擇，一線城市的瘋漲肯定結(jié)束了，部分二線城市傳遞的熱火也很難燎原到三四線。筆者預(yù)計(jì)，前期上漲過(guò)于猛烈的深圳等城市的房?jī)r(jià)很有可能出現(xiàn)調(diào)整，市場(chǎng)會(huì)陷入膠著狀態(tài)。高價(jià)拿地幻想繼續(xù)漲價(jià)的開(kāi)發(fā)商恐怕要為自己過(guò)度樂(lè)觀的選擇而后悔，而那些被拋棄的三四線的房子，不管政策如何，恐怕都很難吸引資金進(jìn)入。這些地方過(guò)剩房子的出路要么送給農(nóng)民，要么廢棄，再不會(huì)有其他出路。