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　　摘要：經(jīng)濟(jì)好的時(shí)候壓制地產(chǎn)，不好的時(shí)候刺激地產(chǎn)，房地產(chǎn)就像是經(jīng)濟(jì)的“夜壺”。但考慮到日本當(dāng)年應(yīng)對(duì)“貿(mào)易戰(zhàn)”的失策，房地產(chǎn)再也不能當(dāng)夜壺了，也當(dāng)不了了。

　　這個(gè)標(biāo)題很正經(jīng)，但其實(shí)沒有。

　　剛剛看到央行下調(diào)了存準(zhǔn)，高達(dá)1個(gè)百分點(diǎn)。這個(gè)驗(yàn)證了我去年末以來不斷重申的判斷——貨幣政策很難繼續(xù)收緊。

　　自然是不可視為貨幣政策放松的信號(hào)，尤其是針對(duì)房地產(chǎn)的信貸政策放松。但很短的時(shí)間內(nèi)，我的朋友圈里，出現(xiàn)了很多觀點(diǎn)，都紛紛將之視為房地產(chǎn)利好，甚至有的言論直指房?jī)r(jià)又將上漲。

　　這是比較令人擔(dān)憂的地方，我認(rèn)為這一劑預(yù)防針，還是有必要再打一打（后臺(tái)的小恐龍們，就當(dāng)我是多此一舉吧）。

　　以目前的態(tài)勢(shì)，如果維持好“去杠桿”的節(jié)奏——不可過緊也不可再松，我是完全不擔(dān)心中國(guó)的房地產(chǎn)會(huì)步日本之后塵出現(xiàn)崩盤的（在階段論上，我一直堅(jiān)持，中國(guó)的房地產(chǎn)現(xiàn)在顯然不是在日本的1980年代，而是它們的1970年代）。但如果我們?cè)诿鎸?duì)貿(mào)易大戰(zhàn)時(shí)過于緊張，再啟夜壺，則房地產(chǎn)的未來很難設(shè)想。

　　“夜壺論”來自于任大炮，講的要點(diǎn)是：“國(guó)家有難，地產(chǎn)支援”。經(jīng)濟(jì)好的時(shí)候壓制地產(chǎn)，不好的時(shí)候刺激地產(chǎn)，以作為經(jīng)濟(jì)之鎮(zhèn)器。

　　以往數(shù)年數(shù)輪房地產(chǎn)周期性波動(dòng)，都驗(yàn)證了一個(gè)基本道理：貨幣政策的轉(zhuǎn)向，是房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的“觸發(fā)器”和“擴(kuò)大器”——這一點(diǎn)，不但在中國(guó)如此，在其它各個(gè)經(jīng)濟(jì)體中亦是如此。詳情可參閱舊文《房地產(chǎn)“三年小周期”啟示：逃頂和抄底的最佳時(shí)機(jī)在哪里？》。當(dāng)貨幣政策從緊縮走向?qū)捤?，?huì)觸發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格上漲，并且最終會(huì)擴(kuò)大房地產(chǎn)價(jià)格超過本來應(yīng)有的上漲幅度。反之亦然。

　　如今之勢(shì)，是大中城市緊縮房地產(chǎn)信貸，而三四五線小城市卻在刺激信貸。已有大量充足的證據(jù)表明，小城市房地產(chǎn)價(jià)格在2016-2017年的暴漲，直接原因是PSL。而所謂的PSL，本質(zhì)就是央行在定向針對(duì)小城市增加貨幣供應(yīng)。這也是上述“觸發(fā)器”和“擴(kuò)大器”的明證。

　　這個(gè)局面要有改觀，必須要等待“長(zhǎng)效機(jī)制”的逐步成型并發(fā)揮作用。但時(shí)至今天，變量將現(xiàn)未現(xiàn)，一切基本照舊。此時(shí)此刻，如果重啟夜壺，結(jié)論幾乎可以肯定是歷史再度重演一回。比如在一線城市，現(xiàn)在的情狀是，如此嚴(yán)厲的五限令，以及政府都直接下場(chǎng)搖號(hào)了，都限制不住老百姓搶房的熱情，很難想象它放松之后會(huì)是怎樣的景象（當(dāng)然，我個(gè)人是不相信它會(huì)放松的！）。

　　有指，央行此時(shí)此際下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，是對(duì)“毛衣戰(zhàn)”對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)即將產(chǎn)生沖擊的一種預(yù)防策略。對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)，我不敢過多評(píng)點(diǎn)。但日本的前車之鑒，卻不由得我們不正視。

　　在此前“毛衣戰(zhàn)”發(fā)端之際，已有大量研究披露：日本經(jīng)濟(jì)陷入“失去的20年”，1985“廣場(chǎng)協(xié)議”僅是一個(gè)誘因，真正導(dǎo)致日本房地產(chǎn)大崩盤以及隨后的長(zhǎng)期蕭條的原因，日本當(dāng)時(shí)“不審慎”的應(yīng)對(duì)策略要負(fù)起極為重要的責(zé)任。

　　為了應(yīng)對(duì)“廣場(chǎng)協(xié)議”導(dǎo)致的“日元升值蕭條”，日本大幅度放松了銀根，持續(xù)大降利率，這一政策直接導(dǎo)致了此后的地價(jià)出現(xiàn)了連年暴漲。而后又為了遏制地價(jià)的暴漲，日本開始在1989年后急劇緊縮銀根，大幅上調(diào)利率，進(jìn)行總量規(guī)制，這些緊縮政策又直接刺破了泡沫，導(dǎo)致了崩盤，進(jìn)而演化為持續(xù)多年的銀行業(yè)大危機(jī)。導(dǎo)致日本崩盤的更為深層次的原因，學(xué)界有很多分析很多爭(zhēng)論（可以參考池田信夫所著的《失去的20年——日本經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期停滯的真正原因》），但貨幣政策作為直接的誘因，已為世人所公認(rèn)。那些更深層次的原因透析，更多不是在解釋“為何日本房地產(chǎn)崩盤了”，而是在解釋“為何日本跌了20年沒復(fù)蘇”。

　　房地產(chǎn)泡沫崩盤的危害，就像一個(gè)癌癥病人一樣，最大的挑戰(zhàn)并不在于他進(jìn)手術(shù)室動(dòng)手術(shù)的那一刻，而在于他下了手術(shù)臺(tái)之后那漫長(zhǎng)而煎熬的康復(fù)過程。這些，日本一個(gè)都沒落下。

　　回頭看歷史，如我開頭所言，我怕的并不是什么“毛衣戰(zhàn)”。（多扯幾句）回到10年前，“毛衣戰(zhàn)”我們沒法打，那時(shí)候打真的要倒下?，F(xiàn)在打，我照樣不覺得有什么真刀真槍的必要。但是現(xiàn)在打，最大的不同是：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也許會(huì)受影響，但倒下的最壞結(jié)果不會(huì)出現(xiàn)。

　　我怕的是，我們因?yàn)檫@個(gè)而重啟房地產(chǎn)，再讓房地產(chǎn)扮演救國(guó)救民的“大英雄”。我雖然不認(rèn)同現(xiàn)在推行的關(guān)于房地產(chǎn)的行政管制，但至少以去杠桿為基調(diào)的貨幣政策的控制是正確的。現(xiàn)在的市場(chǎng)也好，杠桿水平也好，都無(wú)法再經(jīng)受起新一輪的放水。盡管泡沫在很多方面看來都好像是不可避免的，但是日本的教訓(xùn)顯示：被動(dòng)的避免或者延遲它，還是要好過主動(dòng)的刺破它。

　　今天的放松，當(dāng)然還只是一個(gè)存款準(zhǔn)備金率的“定向放松”，沒有任何證據(jù)可以讓我們得出結(jié)論說：中國(guó)又要刺激房地產(chǎn)了——官方的整體口徑依然是“穩(wěn)健中性的貨幣政策取向保持不變”。

　　我也相信以決策層目前對(duì)待房地產(chǎn)的態(tài)度（這一點(diǎn)沒有發(fā)生任何變化），和對(duì)美日經(jīng)濟(jì)危機(jī)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的研究（如《兩次全球大危機(jī)的比較研究》，劉鶴主編），斷然不會(huì)采取不審慎的決策。假如今天的政策它間接上利好了房地產(chǎn)，那么我認(rèn)為，接下來官方會(huì)有一些針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策取向的言論出來，而且基本也可確定是不會(huì)有任何放松的調(diào)調(diào)。

　　但在這樣一個(gè)很敏感的時(shí)刻，我認(rèn)為還是有必要說出來：

　　房地產(chǎn)再也不能當(dāng)夜壺了，也當(dāng)不了了。不當(dāng)，是大幸。再當(dāng)，許是大災(zāi)。

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