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　　經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)-中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)北京1月2日訊 2018年12月29日，中國(guó)人民大學(xué)國(guó)發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大發(fā)布了《中國(guó)35個(gè)大中城市住房支付能力指數(shù)研究報(bào)告（1998-2016）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“報(bào)告”）。報(bào)告指出，一二三線城市中等收入者均存在負(fù)擔(dān)不起房?jī)r(jià)的城市，但一線城市中等收入者較二三線城市中等收入者房?jī)r(jià)支付能力弱，面臨較大的住房支付困難和“買(mǎi)不起房”問(wèn)題，需引起重視。

　　哪些城市中等收入者買(mǎi)不起房？

　　報(bào)告基于預(yù)期房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率估算住房使用成本時(shí)，劃分了理性預(yù)期和非理性預(yù)期住房支付能力指數(shù)。

　　報(bào)告發(fā)現(xiàn)，理性預(yù)期下1998-2016年中國(guó)35大中城市平均房?jī)r(jià)收入比總體上呈上漲趨勢(shì)，但中等收入者普遍房?jī)r(jià)支付能力較強(qiáng)，不存在嚴(yán)重的房?jī)r(jià)支付困難問(wèn)題，只有上海、深圳、杭州、廈門(mén)、寧波、太原少數(shù)城市和個(gè)別年份中等收入者存在嚴(yán)重房?jī)r(jià)支付困難，存在“買(mǎi)不起房”問(wèn)題。

　　非理性預(yù)期（過(guò)去3年和5年移動(dòng)平均）下北京、上海、深圳、寧波、廈門(mén)、南京、福州、天津、鄭州、武漢、石家莊、太原、西安等城市中等收入者很多年份存在“買(mǎi)不起房”問(wèn)題。

　　況偉大指出，與理性預(yù)期相比，非理性預(yù)期容易引發(fā)房?jī)r(jià)預(yù)期過(guò)度樂(lè)觀，使房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)高，導(dǎo)致“買(mǎi)不起房”。

　　從各線城市看，理性預(yù)期下，一、二線城市中等收入者的房?jī)r(jià)支付困難程度總體上高于三線城市，負(fù)擔(dān)不起的城市主要集中于一、二線城市。2016年上海和深圳成為中等收入者負(fù)擔(dān)不起房?jī)r(jià)的一線城市，杭州、寧波和廈門(mén)是中等收入者負(fù)擔(dān)不起房?jī)r(jià)的二線城市，而太原是僅有的中等收入者負(fù)擔(dān)不起房?jī)r(jià)的三線城市。

　　非理性預(yù)期下，一、二線城市中等收入者的房?jī)r(jià)支付困難程度顯著高于三線城市，北京、上海、廣州和深圳屬于中等收入者負(fù)擔(dān)不起房?jī)r(jià)的一線城市，天津、南京、杭州、合肥、武漢、鄭州、寧波和廈門(mén)近年來(lái)屬于中等收入者負(fù)擔(dān)不起房?jī)r(jià)的二線城市，石家莊、太原、福州和昆明近年來(lái)屬于中等收入者負(fù)擔(dān)不起房?jī)r(jià)的三線城市。

　　盡管一二三線城市中等收入者均存在負(fù)擔(dān)不起房?jī)r(jià)的城市，但一線城市中等收入者負(fù)擔(dān)不起房?jī)r(jià)的城市不僅數(shù)量多，而且持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，一線城市中等收入者較二三線城市中等收入者房?jī)r(jià)支付能力弱，面臨較大的住房支付困難和“買(mǎi)不起房”問(wèn)題，需引起相關(guān)政府部門(mén)高度警惕和重視。

　　況偉大建議，為防范住房泡沫和住房金融風(fēng)險(xiǎn)，保障住房市場(chǎng)健康可持續(xù)發(fā)展，必須對(duì)住房投機(jī)行為進(jìn)行打擊，嚴(yán)格執(zhí)行“房住不炒”政策，但要因城、因時(shí)施策。

　　哪些城市中等收入者租不起房？

　　報(bào)告指出，租房者的住房支出收入比實(shí)際上為租金收入比，并根據(jù)住房支付能力劃分標(biāo)準(zhǔn)，劃分了中國(guó)中低收入者房租支付能力。

　　報(bào)告發(fā)現(xiàn)，1998-2016年中國(guó)35大中城市中等收入者無(wú)負(fù)擔(dān)不起房租的城市，也無(wú)嚴(yán)重支付困難的城市。

　　2011-2016年北京、福州、昆明、南寧、太原、杭州、?？?、成都8個(gè)城市以及2007-2014年深圳、大連、蘭州、寧波、武漢、重慶、哈爾濱、廈門(mén)8個(gè)城市平均租金收入比介入0.3-0.5，中等收入者住房支付困難，存在“租不起房”問(wèn)題。

　　況偉大建議，為增進(jìn)社會(huì)福利，保持租賃市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，可實(shí)施租金控制政策。

　　2013-2016年，貴陽(yáng)、西寧、濟(jì)南、南京、長(zhǎng)春、鄭州、長(zhǎng)沙、天津、西安、上海、廣州、銀川、石家莊、南昌14個(gè)城市平均租金收入比介入0.2-0.3，中等收入者中度住房支付困難，租房較困難。

　　2015-2016年，合肥、烏魯木齊、呼和浩特、沈陽(yáng)、青島5個(gè)城市平均租金收入比介入0.15-0.2，中等收入者存在輕度住房支付困難，但能“租得起房”。

　　不僅一線城市中等收入者租金支付困難，存在“租不起”問(wèn)題，而且二三線城市中等收入者存在租金支付困難，存在“租不起”問(wèn)題。因此，況偉大建議，租金控制政策應(yīng)因城施策。

　　哪些城市中等收入者既買(mǎi)不起房也租不起房？

　　報(bào)告指出，對(duì)于中低收入者而言，當(dāng)住房支出收入比高于0.5時(shí)，無(wú)論負(fù)擔(dān)不起還是嚴(yán)重支付困難，中低收入者同樣存在“租不起房”和“買(mǎi)不起房”問(wèn)題。

　　報(bào)告發(fā)現(xiàn)，理性預(yù)期下，按照住房負(fù)擔(dān)不起標(biāo)準(zhǔn)，1998-2016年中國(guó)35個(gè)大中城市中低收入者尚無(wú)買(mǎi)不起和租不起的城市，也無(wú)買(mǎi)得起和租不起的城市；按照住房嚴(yán)重支付困難標(biāo)準(zhǔn)，1998-2008年中國(guó)35個(gè)大中城市中既存在買(mǎi)不起房也存在租不起房的城市，但2009-2016年中國(guó)35個(gè)大中城市無(wú)買(mǎi)不起和租不起的城市，也無(wú)買(mǎi)得起和租不起的城市。

　　在非理性預(yù)期下，按照住房負(fù)擔(dān)不起標(biāo)準(zhǔn)，1998-2016年中國(guó)35個(gè)大中城市中等收入者尚無(wú)買(mǎi)不起和租不起的城市，也無(wú)買(mǎi)得起和租不起的城市，2016年“買(mǎi)不起但租得起”城市由理性預(yù)期的6個(gè)增至3年適應(yīng)性預(yù)期的11個(gè)；按照住房嚴(yán)重支付困難標(biāo)準(zhǔn)，1998-2008年中國(guó)35個(gè)大中城市中既存在買(mǎi)不起房也存在租不起房的城市，但2009-2016年中國(guó)35個(gè)大中城市無(wú)買(mǎi)不起和租不起的城市，也無(wú)買(mǎi)得起和租不起的城市，但買(mǎi)不起租得起的城市逐年增加，由1999年的北京、天津、太原、呼和浩特、長(zhǎng)春、上海、合肥、鄭州、成都、貴陽(yáng)、昆明、西安12個(gè)城市增至2016年的北京、天津、石家莊、太原、上海、南京、杭州、合肥、福州、武漢、重慶、西安、寧波、廈門(mén)、深圳16個(gè)城市。

　　況偉大認(rèn)為，非理性預(yù)期較理性預(yù)期進(jìn)一步惡化了中等收入者房?jī)r(jià)支付能力，建議為增強(qiáng)中低收入者的房?jī)r(jià)支付能力，應(yīng)進(jìn)一步打擊投機(jī)，使預(yù)期回歸理性。